樓宇設計大變局(一) - 停車場篇

屋宇署最近公布新的作業備考(Practice Notes)，對建築面積豁免的標準大為調整，會否為現在新樓的大會所、大裙樓、大窗台設計畫上句號？

停車場篇

估計轉變：地下停車場興起
原因：
由於舊措施中的停車場面積並不計算在總建築面積內，發展商可透過提供車位出租出售賺取利潤，除建築成本外可謂無本生利。此安排造成了不少近年落成樓宇有大裙樓設計，發展商一方面可升高住宅單位以提供售價，一方面可安排大量車位，可謂一箭雙鵰。

然而，新措施規定，設在地面的停車場只可豁免 50%建築面積，換言之地面停車場面積愈多，可豁免的建築面積愈少。發展商必須在50%建築面積的支出及收入上衡量，這極有可能令他們增加地下停車場及控制車位數目以進行「最大發水」。

隱憂：
香港地下情況未必適合地庫建築，特別於市區重建項目，地下停車場基本上是不可能的任務。作業備考亦因此留下伏筆，指出如該發展技術上不能做到地下建設，便可獲屋宇署豁免停車場面積。雖然此為條例留下靈活性，卻意味發展商仍可借停車場繼續「發水」。

此外，地下建設造價成本高昂，除非回報非常可觀(例如地庫商場)，否則發展商一般應維持地面停車場設計，又或是大減車位數目。果真如此，便証明此條例力度大為不足，50%的豁免無法規管發展商的「發水」。

估計轉變：電動車設備增加
原因：
由於作業備考明確指出提供電動車差電等設施將會獲建築面積的額外豁免，此將大大提高發展商提供相關設施的興趣。

隱憂：
節能、環保一向不是發展商建設的主調。以額外豁免建築面積為利誘，必須配合嚴格及詳細的規管，否則必然出現大批電動車設施不當、低使用率、浪費能源、不良競爭等情況出現，最終未能成功普及電動車的使用。

香港電動車發展基於不同原因頗為遲緩，電動車的供電設施、技術更是這兩年才引起討論。技術發展初段便大規模鼓勵新落成樓宇提供此設備，除未必有相關需求，亦可能做成設施錯配。