陶冬「不再在香港買樓」

陶冬沽擎天六年賺逾倍

去年6月已在網上撰文，指「不再在香港買樓」的瑞信董事總經理兼亞太區首席經濟研究師陶冬，果然貫徹其睇淡觀點，近日身體力行把持貨6年的九龍站擎天半島高層單位，以貼市價1890萬元出售，賺1020萬元離場。陶冬昨日直言，樓市已陷入瘋狂狀態，自己不會「與瘋狂為伍」。

仍持一單位收租

據本報調查所得，陶冬06年以870萬元買入擎天半島2座中層E室，面積約1359方呎，遙望一號銀海，一直收租，租金為3.6萬元。近日陶冬落實以1890萬元沽出該單位，呎價1.39萬元，與市價相若。未計佣金及印花稅，賬面賺1020萬元，升117%。

雖然陶冬趁高位減持，但他並未有盡沽手上持貨。他現時仍持有擎天半島1座高層B室四房單位，約1667方呎，現以5.5萬出租，望西環景，該單位是在07年底以1805萬元買入。

「樓市步入瘋狂」

陶冬在09年中已預測本港樓市會觸底向上，至去年他才開始「轉view」，指樓價有見頂迹象，雖然不排除有「小陽春」，但在衡量風險後，決定不會再在香港買樓，只會減持。而陶冬工作的瑞信，則預測明年本港樓價會升5%。


陶冬昨日形容，本港樓市已進入瘋狂狀態：「我昨日把物業賣掉了。我喜歡去的一家台灣餐廳，最近要關門，因為租金由6萬加到22萬，已經太瘋狂！香港的樓價明天是升還是跌，我不知道，但我不會與瘋狂為伍，現時風險與回報已經不相稱。」


居住在香港已經18年的陶冬又概嘆，「真正的香港正逐漸消失」：「你們的奶茶、菠蘿油、牛腩麪正經歷『浩劫』，但我覺得這種發展是無法長期持續下去的。」


陶冬表示，雖無法預測樓價短線走勢，但相信暴跌是「無可能」，政府推出的措施對調控樓市並無實質幫助。他指香港單靠金融業「一好遮百醜」，當人民幣國際化時，香港習以為常的優勢將會消失，這是令人最擔憂的問題。

蘋果日報

樓價還會再高嗎？破解謬誤(三)

上回談及一手市場供應轉型，令真正「合適的樓宇」供應大減。樓價高企又回到簡單的原則上：供應與需求。移除了對不同市場的混淆、對供應不足理解的謬誤，專家們實際對此市民關心的市場也有各種奇怪說法。

投資者推高樓市的謬誤

根據2011年人口普查數據﹐香港60%的房屋擁有者並無住房按揭貸款﹐業主自住率也從2006年的73%降至2007年的70%。投資者確實對樓價起了升溫作用。然而，要令到樓價可以長時間居高不下，則需要大量並持續的資金投入。

香港的投資者故然資金充裕，但於額外印花稅的推行下已稍為壓止。然而，樓價升幅持續，足以証明資金的流入並不單從香港投資者身上。事實上，投資者資金除非極度充裕，而可選擇的投資工具又十分不充，否則要持續數年貫注資金於樓市的說法略為牽強。

於是，有專家指出投資者的資金主要來自內地，因為內地正是樓市、股市調控之時，內地人「有錢無地方駛」，香港樓市正事資金缺口。此說法有其道理，但如早前所述，有龐大資金的都已去了豪宅或「假豪宅」市場，難到他們也要投資二、三十年的二手舊樓？

事實是，維持樓價於高水平的是持續的需求。

持續的需求沿自持續的購買力。哪裡來的這股購買力？其實，樓市自2007年金融海嘯後斷斷續續的上升，各位如有印象，每年接近年尾總會有一批專家、評論員預測樓市即將到底、即將下調。有意置業人士為了爭取最低價入市，有由買變租，有等了又等，不覺累積了一股購買力。這股購買力大部份來自首次置業人士，這班等無可等的人終於慢慢的入了市，也持續的支持了樓價。

此外，兩地交流頻繁，大量內地人已在港就業或定居。這批人未達至富豪的情度，卻是國內中產一族，他們有意在港置業，資金能應付首期，並以住房按揭貸款買樓。這批內地人以自住為多，當中有大學學生、大學教授、專業人士、金融從業員，當然，自住之餘部份人更會投資，結果又形成一股購買力。

這由所謂「用家」支持下的市場，樓價難以大跌，因為需要置業的人終究會覺得不能一拖再拖，而「被迫」入市。有一定的支持力，是否指樓價便只升不跌呢？這又可以在下回再談。

樓價還會再高嗎？破解謬誤(二)

樓價居高不下，供應問題上回已作淺談。增加土地供應並不能為普羅大眾帶來安居樂業的希望，只是政客、地產商混淆視聽的技倆。土地再多，也沒有合適的樓宇供應。需求層面這些年發生的變化，「專家」們又如何演繹呢？

國內富豪刺激樓價的謬誤

很多人認為國內富裕一群來港買樓，於是便帶動樓價上升。這是過份簡單的說法。坦白而言，國內富豪買的豪宅，我們這些平民百姓買得起麼？

樓宇的價格除了看供求，我們還要弄清市場問題。一手樓市場、二手樓市場及豪宅市場，根本屬於不同的世界。市場間或會呈現類似的波幅走勢，但每個市場發生的故事均有自身的原因。

國內經濟富起來，資金充裕，流動量大，小部份資金流入了本港豪宅市場，亦就是所謂有錢的內地人在港置業。由於資金的流入史無前例，豪宅需求急升，豪宅放售尺價創新高可想而知。

這與大眾關注的一、二手樓市並無直接關係。

問題是，由於豪宅市場求過於供，又存在龐大利潤，地產商又怎會安於現況？為了獲取最大利潤，地產商惟有把他們手上的地塊全發展為豪宅，普通供市民居住的一手樓宇又怎會令他們有興趣？於是，不少地理位置不佳的用地被硬描繪成豪宅地段，大角嘴的舊區被打造成西九新天地、將軍澳的堆田區被喻為香港東千億發展、「假豪宅」、「精品住房」應運而生......

事實上，所有住宅樓宇的建築成本並不會相差很遠。一個尺價約港幣6,000元的單位，建築成本大約只佔其30%，扣除廣告、行政開支，利潤超過其50%；一個尺價約港幣20,000元的豪宅，建築成本需較多，但佔其尺價只有10%左右，利潤更高。

可想而知，一手市場的樓宇已「升級」成為豪宅市場，雖然和傳統真正的豪宅比較，這些「假豪宅」並不入流，但其價格確消化的部份內地富豪需要，嚴格來說，一手市場已不是大眾以往所指的一手市場，因其已投身豪宅市場行列。哪我們關注的樓宇市場發生甚麼事呢？

(續)

樓價還會再高嗎？破解謬誤(一)

香港房價近來屢創新高，一宗又一宗的成交個案反映樓市上升趨勢。位於半山的太古物業OPUS更以天價港幣4.7億元(合6,100萬美元)成交﹐每平方尺約為75,800港元。

所謂的「專家」又紛紛預測香港樓市升跌，有市場人士指樓價已升至過高水平，必會下調、有金融專才指樓價計算通脹後並不昂貴，長升長有、政客抽水指斥政府壓抑樓價政策反推高樓市、地產代理、傳媒乘亂再跑出說三道四，所謂的分析又有何分析呢？

供應不足的謬誤
樓價的升幅源自簡單的供求關係，供應不足，需求過大，均會做成樓價上升。這是人人皆知的道理。然而，香港樓市的所謂供應不足，並非地產商所指的土地供應不足。土地供應固然影響樓價，但土地供應充足亦不能保證市場有足夠「合適的樓宇」出售。所謂「合適的樓宇」，就是指一般香港市民可以負擔用以自住的樓字。

這些年，新落成的私樓主要對象並非一般市民，也不是普羅大眾可以負擔，新樓只是地產商、地產代理謀取暴利的工具。為市民安居樂業考慮，從來不是地產商的所為，配合弱勢政府，更促成地產霸權。事實上，「合適的樓宇」已絕跡市場多時。

地產商、地產代理當然期望土地供應增加，好等他們有新樓盤落成增加收入。政客為爭取無知市民的認可、支持，對政府推波助瀾，實為地產霸權的支持者，令市民依舊難以置業。供應不足，不是單單增加土地供應便能解決，如同美國量化寬鬆政策無法把貨幣帶入經濟體系一樣，不治標不治本。

事實上，土地供應不足的問題雖然存在，但並沒有劇烈的惡化。惡化的是需求問題。

然而把樓價上升全歸究於內地人又是太簡單的說法，群眾謬誤甚多，專家似是疑非，令人無奈。 (續)

全球物價飛升港樓價大落後

筆者喺7月12日「港紙貶值，樓價非如想像般高！」一文中比較樓價喺1997年以來經通脹調整及幣值變化後實質變化係幾多，發現以人民幣計算，本港樓價比1997年頂峰平一成六，以美滙指數計更低近二成！以上分析，係以購買力為出發點，無考慮到投資機會成本或民生因素，今日就從呢兩個角度，再為本港樓價算賬。

近日金價以拋離地心引力式飆升，到執筆時，已達歷史新高嘅1888美元，今年 升幅已達36%，大大跑贏股滙債等等資產類別，連今年戰績驕人嘅本港樓市（CCL升12%）都黯然失色！坊間有以「道指對金價」嘅計法評估黃金相對股市嘅價值，我哋當然亦可以用香港樓價對金價比例，衡量樓價平定金價貴也！

繼續以7月文章嘅方法，將1997年10月樓市頂點定為100點，再將樓價指數以金價計算，得出類似「金本位」嘅本港樓價指數【圖一】：原來除咗1998至99年嘅短暫反彈及2003至05年一小段時間，基本上本港樓價以黃金計價根本就未跑贏過，由1997年嘅100點直插到而家嘅18點！

更可觀嘅就係而家嘅樓價可以話返番去1989年2月嘅低位，甚至同1982年3月相去不遠【圖一紅虛線】。如果樓價喺呢個水平橫行，金價又重返當年高位（即圖一指數重返1983年9月嘅8.3低位），豈不是黃金仲要再升一倍有多？掉轉嚟講，如果金價而家開始橫行而樓價卻喺紅色虛線呢個技術位反彈，最大嘅阻力位應該係喺30點左右（藍色虛線），即2003年個底部及2006至07年個頂位所在。

唔理呢個係好事壞事，樓市以金價計豈非有六成上升空間？筆者唔敢預測金價去向，但係喺而家咁嘅價位都係比較鍾情於既有租金回報，供應又更缺彈性於掘地開礦嘅磚頭！

呢個投資判斷可獲得進一步確證【圖二】。君不見以油價計，本港樓價亦與以金價計一樣咁平：即由1997高峰勁跌八成二之巨！與此同時，本港樓價更平1997時嘅米價一半有多，即泰國米喺樓價僅返家鄉嘅時間內已漲價一倍！就連豬肉都唔放過我哋，由1997年到今日大升四成七，致令樓價相形見絀，跑輸二成七；最後，連茶葉都升值多過港樓，你話香港地產邊有泡沫呀？

全賴美國（以及各國政府）為保出口競爭力而祭出懲罰儲蓄慳儉美德嘅印鈔政策，令實物資產回報全線報捷；但係可憐嗰啲退休靠食老本嘅審慎理財一族，喺呢一役中全軍覆沒，衍生嘅社會副作用真係罄竹難書。呢場風暴仲喺度颳緊，各位真係要打醒十二分精神，自求多福也！

中天

居屋「推冧」樓價？

信報羅兄以史為鑑推論復建居屋對樓價的影響。從上圖可見，新增居屋數量不多的年間，樓價大幅飆升，1996年、1997年正是實例；及後停建居屋，樓價卻也沒因此下跌。為何要硬說居屋有助樓市降溫？

早已說過，居屋市場與一手樓、二手樓屬不同市場，興建居屋只是政治技倆，要叫人相信政客政府在努力為民請命。

港樓價跌五成？

信報羅耕指出，大陸樓跌，港樓仍不能無恙。他認為在資本主義、芇場經濟下，價格夠貴，需求自然會減，依上圖分析，港樓首輪應跌至2008年底水平補回裂口，即約四成；最終跌至2005、2006年密集區見底，合共五成。

美國國別城市樓價走勢

卓凌地產分析鍾維傑以回報/風險比率評估美國城市樓價前景。回報是假設可由現價回升至高峰位，風險則是以期內價格的潻幅度計算，將前者除以後者。簡單而言，比率愈高愈好，拉斯維加斯則有3.93，第二位的邁阿密亦有2.95。

然而樓價何時會再上升，則是未知之數。

樓市的警號

要察覺大市走趨不難，作出正確解讀並進行預測則並不容易。近來種種利淡樓價升勢的消息浮現，人們有著不同的解讀。投資者的心態之脆弱往往淺而易見，資深投資者的忠告往往極有參考價值，比起名人、財星更有道理。

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樓市泡沫

上周，幾位具份量的人物先後對香港樓市作出了評論．

香港首富認為增加土地供應是讓樓市降溫的最佳方法，而如果不過度借貸，買樓自住不會錯；前金管總裁同樣建議港人不要「做空」樓市（意指沒有自住房屋），但得注意政策風險（政府隨時胡亂出招）；特首則指樓市已響起紅燈及黃燈警示（供款占入息比及租金回報率），要做好加息的壓力測試．

坊間智慧認為，當這些「忠言」還能佔據報章頭版，或可說明市況尚未至於瘋狂．樓市今後何去何從，實是價值千萬的問題．房產作為民間最大的資產類別，如果出亂子，其他資產也不會好到哪裏去，影響極深遠．

現時，能夠支持樓市長升長有的最強理據，應是國內的無限購買力．有評論因此開始懷疑舊有的分析方法及估值指標已經過時．不過，經驗告訴我們，每當出現這種創新思維，大家便要小心．事實上，這最強理據有點熟口熟面，似曾相識．想當年港股直通車，一下子把港股推上三萬二頂峰，正是類似理由．

國內的買家大多不是實際用家．他們買房子是為了投資，部分甚至懶得把房子出租，由它空着晒太陽．投資需求最吊詭之處，就是跟傳統的供求理論剛好反轉．經濟學告訴我們，當價格趨升，實際需求便會下跌，反之亦然．投資需求則相反．當價格上升，需求往往不跌反升；但當價格下挫，大家反而爭相沽貨，越跌越沽，越沽越跌！

我不知道臨界點做那裡，也無意跟末日專家爭風頭．唯一可以肯定的是，全球利息已在上升，而近期國內的銀根更見緊絀．上市公司爭相抽水，而市傳內地私人貸款市場月息更高達10厘．資金鏈層層緊扣，當資金需要回籠，資產被迫賤賣，這些留港的投資需求便會隨時消失．

無房人士現在可以做的，就是耐心等待．倘若樓價一直不跌，豈永無上車之日? 資本社會的特性就是促生泡沫，讓貪婪跟恐懼不斷交替，循環不息．我們不用知道泡沫何時爆破，為甚麼爆破，只需大約感覺到現在正處於偏高水平，安心守株待兔，等待機會便可．

Moy Beam Playground 阿梅

資金流出香港勢在必行

決定樓市升跌，增加土地供應、復建居屋都是紙上談兵之策，給政客玩弄有餘，對樓市幫助無益。這些「妙策」多年來操作起來實質作用無法判斷，影響市場心理因素大於一切。

回歸現實，只要政府不真正從打壓需求著手，樓市樓價難以受控；香港開放形市場不單從以制於美國貨幣及金融政策，還要應付今天中國金融市場的一舉手一投足：中國收緊銀根之勢遇強愈強，又豈會讓香港維持目持協助內企融資狀況？資金流出香港勢在必行，只是時間問題。

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中國「收水」港樓市乾塘？

香港樓按加息，並非因為銀行水緊，而是反映內地政府「收水」，一般內地企業已經出現不同程度的融資緊張，被迫轉戰香港。香港在發展離岸人民幣中心的同時，打通了中港兩地的金融連線，使內地企業可以透過「內保外貸」方式，用內地企業的資產作為抵押，透過相關香港企業拿到貸款以作融資，甚至去買房地產。

在內地積極收水以控制資金過剩時，香港金融市場提供的廉價貸款，彷彿成了內地企業的太平門。不少內地房產商利用新興的「點心債券」，趁市場憧憬人民幣升值，成功以低息集資。內地一直擔心的金融安全，噩夢彷彿成真，香港不但沒有成為防火牆，反而成為內地貨幣緊縮政策的缺口。

中央政府當然關注此問題，故香港金管局也不斷就本港的貸款增長發出警告。內地堵塞政策漏洞有前科，之前不少房地產商透過銀行的理財產品，從信託機構獲得融資，變相繞過銀行監管機構的緊縮政策，這個缺口去年開始已經被堵塞。所以，有理由相信中央是有決心和有能力，去堵塞香港的「滲水」缺口。

內地開始缺水，內地的離岸資金可能就要班資回朝。

傳統智慧相信，如果美國加息，資金會流走，香港樓市便會回軟；但美國不加息，香港樓市是否就可以一直向上？這是假設聯繫滙率，令香港的貨幣政策只會受美國的貨幣和利率政策影響，但從「內地收緊貨幣政策，反倒拉高香港的按息」這個例子，清楚看到香港的貨幣和利息，同樣受內地的貨幣政策影響。

資金不一定流回美國才會影響香港的樓市，如果資金流回內地，對香港的影響同意深遠。香港大幅提高印花稅後，內地資金集中在一手樓市操作，進一步扭曲了一手和二手市場的關係，一旦資金流逆轉，應會引發波動。

蘋果日報 黃元山

本港兩次樓價升浪對照

從信報看到有上表的對照，這即意味樓價仍有大升浪？

簡單而言，心裡有少許疑團：

一、為何要把1984年至1997年的樓市跟2003年至2016年來比較？兩段時期是否在香港發展路途上有相同之處？
二、為何時段的劃分以13年計，不是10年，或較早時其他分析員指出的16年期？
三、1998年至2002年的時期發生了甚麼事？
四、文中指2016年將有可能再見高峰，是否意味2017或打後樓市有可能急挫？

圖表由卓凌地產分析有限公司提供，數據分析參考有餘，卻欠了一點解釋，有點不像信報的作風。

H按上調 超低息環境終結

H按上調　超低息環境終結

最近銀行開始加息，業內人士普遍認為，銀行資金成本上漲，拆息將持續向上，本港正步入加息周期，供樓人士應注意超低息環境經已終結，計算每月供款時，宜預留額外多 2厘的「緩衝資金」，以增強供樓負擔抵禦能力，甚至有專家認為，預留多 4厘彈藥，才是應付未來加息期最穩健做法。

心理影響大於實際影響
本港正逐漸步入加息周期，大型銀行牽頭宣佈調整拆息按揭水平到 H+0.9%至 1.3%，經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指出，銀行加息後，由於息口仍處於極低水平，以 200萬元物業承造七成按揭，供款期 20年計算，實際按息 1.51厘，每月供款僅多出 380元（見圖），心理影響會大過實際影響，對供樓人士而言，開始意識到低息環境不復再，並應為未來加息作好準備。

劉圓圓分析說，由於現時銀行資金成本壓力上升，利潤空間收窄，銀行會將按息上調至「正常水平」，即使目前銀行將實際按息上調至 1.5厘，仍屬不正常低水平。至於何謂按息「正常水平」，她認為，應回到實際按息 4至 5厘水平，估計銀行會逐步向上調整。為應付加息期，供樓人士應在現水平實際按息 1.5厘，準備額外多 2厘的「緩衝資金」，作好防範措施。

H按仍是主流按揭產品
另外，她指出，現時以拆息掛鈎的 H按計劃計算，明顯較以最優惠利率為基準的 P按計劃為優惠，兩者現時仍然存在一定息差距離，使用 H按計劃的業主每月的供款支出相對較少，雖然銀行加按息，但以現時拆息水平計算， H按仍是息口最低之計劃，預料息口將進一步逐漸上調，至於整體按揭市場，預料在主要銀行牽頭下，短期內其他銀行將逐步跟隨，令整體市場按揭利率上升。

料加息期長時間持續
工銀亞洲董事兼副總經理黃遠輝認為，本港息口走勢將持續上升，主要原因是資金成本上漲，中國政府實施從緊貨幣政策後，不少內地企業轉向本港銀行借貸，導致近期本港銀行貸款激增，甚至出現本地資金緊絀現象，有銀行向大額存款客戶調高定存利息，以維持長期資金供應。由於中國政府未有放寬調控，內地企業貸款需求仍然不變，料 H按息將上調。

另外，他指出，由於市場睇好人民幣匯價走勢，將港元存款轉做人民幣存款，現時本港共有 4,000億元人民幣存款總額，但由於銀行不能將人民幣貸款，令本地資金更形緊絀，進一步激化加息。他預期，本港加息期將長時間持續，最快於 3月底後有機會再加息。

供樓人士預多 4厘「緩衝資金」
星展香港零售銀行部客戶、存款及抵押貸款高級副總裁鍾少權稱，銀行資金成本相當昂貴，不排除息口會再上升，新造樓宇按揭人士，將要進行更大壓力測試，他建議，供樓人士應在現水平實際按息，預多 4厘「緩衝資金」，確保有足夠負擔抵禦能力，以應付加息。

蘋果日報 (節錄)

市民對樓市「錯覺安全感」

美聯警告：市民對樓市「錯覺安全感」

樓市高溫暫未見任何「降火」迹象，早前曾指出目前樓市不尋常的美聯物業（ 1200），再度唱淡樓市，集團高級執行董事黃錦康指出，現時供樓負擔比率雖然維持近四成的健康水平，但如果考慮物業折舊因素，實際已升至近六成。

根據美聯樓價走勢圖顯示，現時全港 100個屋苑平均呎價約 5557元，較 97年高位 6208元低 10.5%，由於息率持續低企，令供樓負擔比率維持 39.3%的低位，與 97年 93.2%相比仍有明顯差距。

不過，黃錦康分析，樓價應計及折舊（ Depreciation）理論，將樓齡因素考慮在內， 97年的屋苑平均樓齡為 10.8年，而現時平均樓齡已達 19.8年。若同樣以 10.8年的平均樓齡計算，現時樓價實際已高達 8343元，較 97年高 34.4%。以此平均呎價計算，負擔比率已經增加近 20個百分點至 59%，遠高於健康水平。

黃錦康直言，若現時樓價上升兩成，按揭息率由現水平上升至 5厘，供樓負擔比率將超過九成，直逼 97年高風險水平。他呼籲，市民不應因為低息及樓齡因素未計算在內，以為負擔比率偏低而產生錯覺安全感，瘋狂入市。

經濟學家關焯照指出，折舊理論當然可套用在物業上，但每個單位的樓層、坐向、景觀及保養俱有不同，難以同一折舊計算方法套用在全港所有屋苑上。而且，大部份市民都會以目前薪金能否有足夠能力供樓為大前提，才會入市，現時市民的工資水平及經濟環境與 97年有別，所以很難比較。

利嘉閣董事總經理廖偉強認為，目前息口徘徊 1厘至 2厘，難與 97年樓按息率高達逾 10厘比較；加上內地資金湧入，市場需求有增無減， 97價已難作樓市指標。

美聯在上周率先唱淡樓市，那時黃錦康認為，財政預算案後，市民並未因為大幅增加未來住宅供應而放緩入市步伐，認為本港樓市現已處於「非理性亢奮」狀態，買賣雙方入市態度均不理性，故集團放棄較早前對今年樓價升 11%預測。

蘋果日報

曹仁超：嫁豬嫁狗不嫁金？

曹仁超：嫁豬嫁狗不嫁金？

金價屢創新高

曹仁超是市場中最早叫人買金的人，早於2001年，曹Sir已建議人買金，他當時建議大家每月收集一枚金幣，結果全世界都笑他是傻瓜，揶揄他「一月一幣，弊傢伙個弊」。

時移世易，金價屢創新高，市場卻突然多了不少黃金專家，唱好金價「錢」途無限。這回他卻說：「現在個個做傻瓜，最近很多人問我買不買黃金，我一聽這問題就很傷心！2001年我開始叫人買金，沒人聽；2005年又叫人買金，沒人聽；2009年又叫，也沒人聽……今天金價每盎斯1,313美元了，已漲上去，才問我怎麼看……黃金已漲了10年！在這個水平，我沒有膽子再看好黃金，今天，我已盡沽手上的黃金。」

「你們要做功課，黃金走勢圖已出現了3個頂，通常見到此情況即預視，金價在現水平升也升不了，跌也跌不了。跌下去1,300美元有阻力，上升的阻力位在1,500元，總的來說，今年嫁豬嫁狗都不要嫁金！」。

香港樓市橫行

曹Sir說：「2003年來港買樓的內地人士，他們已住滿7年拿了香港身份證，所以今年，要小心內地客將已購入的豪宅放售，他們不再需要了，若真的出現此境況，今年香港的豪宅難大升。」

中小型物業方面，未答問題前他說要溫故知新，他續說︰「1997年時炒到天水圍樓泡沫就爆，早前，連新界的樓都被炒上，樓市去到這個位，的確要小心。但卻由於土地供應仍有限，樓價與金價一樣，今年升也升不了，跌也跌不了。即使在需求帶動下，升幅不過是10%而已。」

Smart智富 (節錄)  2011年1月31日

樓價是大陸客推高的嗎？

小部分富起來的大陸客，已足夠炒起樓市。政府惟有以新手段才能針對新原因降低樓價，但官員們又會出手嗎？又或者他們根本不想出手呢？

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施永青：樓價是大陸客推高的嗎？

近年樓價急升，很多人都把成因歸咎於大陸客，認為是他們把香港的樓價搶高的。
其實，這種說法多年前地產代理行業早已察覺，只是當時社會不相信，覺得地產代理是妖言惑眾，目的是為了造勢以促銷樓盤吧了。所以，當這個苗頭剛出現的時候，大家都掉以輕心，政府沒有為此制定針對性的房屋政策，那市民亦沒有(有一部分有，但非全部)在投資及住屋問題上，提前作好應有的部署。

任何時候，市場上都同時存在著利好與利淡因素。不是利好因素多，價就會升；利淡因素多，價就會跌；還得看哪種因素在起主導作用。很多時候，起主導性作用的，多是一些新出現的，並在不斷發展的因素；反而是那些舊因素，即使看來很重要，但由於其影響力已多在價格上反映出來了，之後已不能再起新作用。

大陸經濟增長迅速，但分配卻不公平，必然會出現財富積累快過新生需求的現象，令資金沒法流入實體經濟。這些沒有出路的資金，只好四處流竄，尋找儲存方式與增值機會。其中不少會流落到香港。以香港現有的法制，我們沒法限制這些資金的流入。因此，只要內地的經濟持續高速增長，流入來的資金依然會源源不絕，令本港樓價的升勢，欲罷不能。

有人覺得，所謂內地人買樓，其實佔成交的比例不高。只是新盤與豪宅佔的比例多一些，也不過是兩成左右；如果以整體成交而言，所佔的比例應該連5%也不夠，不可能對樓價有這麼大的影響。

但現實是供求一旦失衡，就是把價格推到購買力的極限。情況一如在天秤的一方加多一小塊法碼，天秤決不會按新加法碼所佔的比例，去決定傾斜的角度改變，而是跌到「人仰馬翻」，跌到極限。

C觀點  (節錄)  2011年2月21日

港島區樓價必創新高

額外印花稅完全失效，港島區樓價看來必創史前新高﹗

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中原指數節節上升 大屋苑創九七新高

本港樓價繼續拾級而上，中原城市領先指數最新報91.45點，按周升0.68%；中原大型屋苑指數亦按周上升1.08%至88.85點，均創97後新高。資料顯示，兩指數分別較97年歷史高位102.93點及103.18點，只相差11.48點及14.33點。

這兩項數據主要反映額外印花稅（SSD）生效（2010年11月20日）後第9周市况，根據最新指數所得，城市領先指數及大型屋苑指數從SSD後實施以後，七周累計升幅4.55%及5.44%。分區大型屋苑指數以港島區升幅最凌厲，按周升幅達2%，並再度升穿100點，最新報101.56點，創1997年10月26日錄得104.44點後逾13年新高。九龍及新界東指數亦按周升0.98%及0.92%，分別報88.22點及86.40點，惟新界西按周跌0.22%至71.26點。

中原地產研究部聯席董事黃良昇指出，「用家市」令各區樓價呈「一周升一周跌」的情况，惟長遠樓價趨升，尤其港島區，預期今年年中前城市領先指數可望逼近120點，超逾九七高峰，主因是港島貴價物業集中，但新供應卻甚少，料吸引用家及長線收租客持續入市，令港島樓價與九龍及較多新盤供應之新界區愈趨拉闊。

明報 (節錄)

預測2011本港樓價租金走勢

中原預測2011年全年租今可升20%，樓價則升15%。
果真如此，政府的額外印花稅已完全被抵消﹗

樓宇設計大變局(二) - 露台篇

話說屋宇署新的作業備考(Practice Notes)，對建築面積豁免的標準大為調整，前文淺談了此改動對未來停車場設計的影響，本文將集中對露台的分析。

露台篇

估計轉變：露台面積縮少，露台數目減少
原因：
舊措施對露台建築面積的豁免為2平方米或該住宅單位實用面積的4%，總豁免上限為5平方米；新措施的露台豁免建築面積則為1平方米或該住宅單位實用面積的2.5%，總豁免上限為3平方米。露台以往不計入總建築面積的時代將會完結。

露台豁免建築面積原意為改善住宅設計，鼓勵發展商提供露台這類型的綠色設施，上述改動使發展商以露台來「發水」的比例減少，過大的露台更會增加發展商的成本。面積過細的露台則會對設計構成不便，取消露台或許在某些項目更具成本效益。

隱憂：
露台的大小或供應或多或少取決於市場要求，雖然部分露台計入建築面積將會減少發展商的利潤，但其費用終究會由買家承擔。未來樓宇設計有機會走兩極化路線：一是發展商走高檔次路線提供大露台並提高樓價，二是發展商會開發「精品」住房一類樓宇，取消提供露台。

無論如何，此二發展路向均對樓市整體發展並不健康。當局實際執行此例時應先確定露台的真正價值何在，著重對用家而言的重要性。過大的露台是否能提升住屋質素？露台對細少的單位的意義何在？

雖然新措施留下靈活空間供不同情況使用，但當局必須小心靈活處理及無稜兩可只有一線之差，新措施的取態尚欠明確方向，或多或少暴露了規劃政策前未有充份研究。

樓宇設計大變局(一) - 停車場篇

屋宇署最近公布新的作業備考(Practice Notes)，對建築面積豁免的標準大為調整，會否為現在新樓的大會所、大裙樓、大窗台設計畫上句號？

停車場篇

估計轉變：地下停車場興起
原因：
由於舊措施中的停車場面積並不計算在總建築面積內，發展商可透過提供車位出租出售賺取利潤，除建築成本外可謂無本生利。此安排造成了不少近年落成樓宇有大裙樓設計，發展商一方面可升高住宅單位以提供售價，一方面可安排大量車位，可謂一箭雙鵰。

然而，新措施規定，設在地面的停車場只可豁免 50%建築面積，換言之地面停車場面積愈多，可豁免的建築面積愈少。發展商必須在50%建築面積的支出及收入上衡量，這極有可能令他們增加地下停車場及控制車位數目以進行「最大發水」。

隱憂：
香港地下情況未必適合地庫建築，特別於市區重建項目，地下停車場基本上是不可能的任務。作業備考亦因此留下伏筆，指出如該發展技術上不能做到地下建設，便可獲屋宇署豁免停車場面積。雖然此為條例留下靈活性，卻意味發展商仍可借停車場繼續「發水」。

此外，地下建設造價成本高昂，除非回報非常可觀(例如地庫商場)，否則發展商一般應維持地面停車場設計，又或是大減車位數目。果真如此，便証明此條例力度大為不足，50%的豁免無法規管發展商的「發水」。

估計轉變：電動車設備增加
原因：
由於作業備考明確指出提供電動車差電等設施將會獲建築面積的額外豁免，此將大大提高發展商提供相關設施的興趣。

隱憂：
節能、環保一向不是發展商建設的主調。以額外豁免建築面積為利誘，必須配合嚴格及詳細的規管，否則必然出現大批電動車設施不當、低使用率、浪費能源、不良競爭等情況出現，最終未能成功普及電動車的使用。

香港電動車發展基於不同原因頗為遲緩，電動車的供電設施、技術更是這兩年才引起討論。技術發展初段便大規模鼓勵新落成樓宇提供此設備，除未必有相關需求，亦可能做成設施錯配。

港島樓價新春後料突破 97

升無至境，政府無能，用家無奈。

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港島樓價新春後料突破 97

樓價升勢沒法擋，反映全港二手樓價的中原城市領先指數 CCL，在去年 11月政府出招後累升 3.4%，最新報 91.21點，港島區樓價指數率先衝破 100點，至 100.24點。以現時樓市升勢，業界料新春過後，港島區樓價指數勢率先打破 97年高峯期創下的 104.61點歷史高位。

港島區為 97後首個升破 100點的區份，中原地產亞太區董事總經理陳永傑表示，由於港島區是傳統供應最少的地區，樓價一向跑贏大市，以鰂魚涌太古城為例，近期連環錄得多宗呎價逾萬元成交。他又指，即使臨近春節，但市場購買力仍旺盛，加上市場太多實力買家，樓價要升都「 㩒不住」，相信新春過後，港島區樓價指數勢率先升破 97高位。

中原地產研究部聯席董事黃良昇表示，在通脹及超低息環境下，政府出招也改變不到樓價向上的事實。反映本月 17日至 23日樓價的 CCL，最新報 91.21點，按周再升 1.33%。 86個成份屋苑中， 62個樓價上升，荔枝角美孚新邨升幅最勁，達 8.43%；其次是荃灣麗城花園及太古城，升幅 7.48及 7.25%。

黃良昇稱，由於樓價持續上升，相信政府很快會再出招，據過往經驗，去年樓價每升約 5%，政府便出招調控，而出招後， CCL已累升 3.4%，「過埋年政府出招都不奇」。不過，他又指其實自政府去年出招，炒家被踢出局後，樓價升勢已見放緩，而樓價在辣招後仍升，是因通脹所致。

蘋果日報