資金流出香港勢在必行

決定樓市升跌，增加土地供應、復建居屋都是紙上談兵之策，給政客玩弄有餘，對樓市幫助無益。這些「妙策」多年來操作起來實質作用無法判斷，影響市場心理因素大於一切。

回歸現實，只要政府不真正從打壓需求著手，樓市樓價難以受控；香港開放形市場不單從以制於美國貨幣及金融政策，還要應付今天中國金融市場的一舉手一投足：中國收緊銀根之勢遇強愈強，又豈會讓香港維持目持協助內企融資狀況？資金流出香港勢在必行，只是時間問題。

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中國「收水」港樓市乾塘？

香港樓按加息，並非因為銀行水緊，而是反映內地政府「收水」，一般內地企業已經出現不同程度的融資緊張，被迫轉戰香港。香港在發展離岸人民幣中心的同時，打通了中港兩地的金融連線，使內地企業可以透過「內保外貸」方式，用內地企業的資產作為抵押，透過相關香港企業拿到貸款以作融資，甚至去買房地產。

在內地積極收水以控制資金過剩時，香港金融市場提供的廉價貸款，彷彿成了內地企業的太平門。不少內地房產商利用新興的「點心債券」，趁市場憧憬人民幣升值，成功以低息集資。內地一直擔心的金融安全，噩夢彷彿成真，香港不但沒有成為防火牆，反而成為內地貨幣緊縮政策的缺口。

中央政府當然關注此問題，故香港金管局也不斷就本港的貸款增長發出警告。內地堵塞政策漏洞有前科，之前不少房地產商透過銀行的理財產品，從信託機構獲得融資，變相繞過銀行監管機構的緊縮政策，這個缺口去年開始已經被堵塞。所以，有理由相信中央是有決心和有能力，去堵塞香港的「滲水」缺口。

內地開始缺水，內地的離岸資金可能就要班資回朝。

傳統智慧相信，如果美國加息，資金會流走，香港樓市便會回軟；但美國不加息，香港樓市是否就可以一直向上？這是假設聯繫滙率，令香港的貨幣政策只會受美國的貨幣和利率政策影響，但從「內地收緊貨幣政策，反倒拉高香港的按息」這個例子，清楚看到香港的貨幣和利息，同樣受內地的貨幣政策影響。

資金不一定流回美國才會影響香港的樓市，如果資金流回內地，對香港的影響同意深遠。香港大幅提高印花稅後，內地資金集中在一手樓市操作，進一步扭曲了一手和二手市場的關係，一旦資金流逆轉，應會引發波動。

蘋果日報 黃元山