樓價還會再高嗎？破解謬誤(三)

上回談及一手市場供應轉型，令真正「合適的樓宇」供應大減。樓價高企又回到簡單的原則上：供應與需求。移除了對不同市場的混淆、對供應不足理解的謬誤，專家們實際對此市民關心的市場也有各種奇怪說法。

投資者推高樓市的謬誤

根據2011年人口普查數據﹐香港60%的房屋擁有者並無住房按揭貸款﹐業主自住率也從2006年的73%降至2007年的70%。投資者確實對樓價起了升溫作用。然而，要令到樓價可以長時間居高不下，則需要大量並持續的資金投入。

香港的投資者故然資金充裕，但於額外印花稅的推行下已稍為壓止。然而，樓價升幅持續，足以証明資金的流入並不單從香港投資者身上。事實上，投資者資金除非極度充裕，而可選擇的投資工具又十分不充，否則要持續數年貫注資金於樓市的說法略為牽強。

於是，有專家指出投資者的資金主要來自內地，因為內地正是樓市、股市調控之時，內地人「有錢無地方駛」，香港樓市正事資金缺口。此說法有其道理，但如早前所述，有龐大資金的都已去了豪宅或「假豪宅」市場，難到他們也要投資二、三十年的二手舊樓？

事實是，維持樓價於高水平的是持續的需求。

持續的需求沿自持續的購買力。哪裡來的這股購買力？其實，樓市自2007年金融海嘯後斷斷續續的上升，各位如有印象，每年接近年尾總會有一批專家、評論員預測樓市即將到底、即將下調。有意置業人士為了爭取最低價入市，有由買變租，有等了又等，不覺累積了一股購買力。這股購買力大部份來自首次置業人士，這班等無可等的人終於慢慢的入了市，也持續的支持了樓價。

此外，兩地交流頻繁，大量內地人已在港就業或定居。這批人未達至富豪的情度，卻是國內中產一族，他們有意在港置業，資金能應付首期，並以住房按揭貸款買樓。這批內地人以自住為多，當中有大學學生、大學教授、專業人士、金融從業員，當然，自住之餘部份人更會投資，結果又形成一股購買力。

這由所謂「用家」支持下的市場，樓價難以大跌，因為需要置業的人終究會覺得不能一拖再拖，而「被迫」入市。有一定的支持力，是否指樓價便只升不跌呢？這又可以在下回再談。

樓價還會再高嗎？破解謬誤(二)

樓價居高不下，供應問題上回已作淺談。增加土地供應並不能為普羅大眾帶來安居樂業的希望，只是政客、地產商混淆視聽的技倆。土地再多，也沒有合適的樓宇供應。需求層面這些年發生的變化，「專家」們又如何演繹呢？

國內富豪刺激樓價的謬誤

很多人認為國內富裕一群來港買樓，於是便帶動樓價上升。這是過份簡單的說法。坦白而言，國內富豪買的豪宅，我們這些平民百姓買得起麼？

樓宇的價格除了看供求，我們還要弄清市場問題。一手樓市場、二手樓市場及豪宅市場，根本屬於不同的世界。市場間或會呈現類似的波幅走勢，但每個市場發生的故事均有自身的原因。

國內經濟富起來，資金充裕，流動量大，小部份資金流入了本港豪宅市場，亦就是所謂有錢的內地人在港置業。由於資金的流入史無前例，豪宅需求急升，豪宅放售尺價創新高可想而知。

這與大眾關注的一、二手樓市並無直接關係。

問題是，由於豪宅市場求過於供，又存在龐大利潤，地產商又怎會安於現況？為了獲取最大利潤，地產商惟有把他們手上的地塊全發展為豪宅，普通供市民居住的一手樓宇又怎會令他們有興趣？於是，不少地理位置不佳的用地被硬描繪成豪宅地段，大角嘴的舊區被打造成西九新天地、將軍澳的堆田區被喻為香港東千億發展、「假豪宅」、「精品住房」應運而生......

事實上，所有住宅樓宇的建築成本並不會相差很遠。一個尺價約港幣6,000元的單位，建築成本大約只佔其30%，扣除廣告、行政開支，利潤超過其50%；一個尺價約港幣20,000元的豪宅，建築成本需較多，但佔其尺價只有10%左右，利潤更高。

可想而知，一手市場的樓宇已「升級」成為豪宅市場，雖然和傳統真正的豪宅比較，這些「假豪宅」並不入流，但其價格確消化的部份內地富豪需要，嚴格來說，一手市場已不是大眾以往所指的一手市場，因其已投身豪宅市場行列。哪我們關注的樓宇市場發生甚麼事呢？

(續)

樓價還會再高嗎？破解謬誤(一)

香港房價近來屢創新高，一宗又一宗的成交個案反映樓市上升趨勢。位於半山的太古物業OPUS更以天價港幣4.7億元(合6,100萬美元)成交﹐每平方尺約為75,800港元。

所謂的「專家」又紛紛預測香港樓市升跌，有市場人士指樓價已升至過高水平，必會下調、有金融專才指樓價計算通脹後並不昂貴，長升長有、政客抽水指斥政府壓抑樓價政策反推高樓市、地產代理、傳媒乘亂再跑出說三道四，所謂的分析又有何分析呢？

供應不足的謬誤
樓價的升幅源自簡單的供求關係，供應不足，需求過大，均會做成樓價上升。這是人人皆知的道理。然而，香港樓市的所謂供應不足，並非地產商所指的土地供應不足。土地供應固然影響樓價，但土地供應充足亦不能保證市場有足夠「合適的樓宇」出售。所謂「合適的樓宇」，就是指一般香港市民可以負擔用以自住的樓字。

這些年，新落成的私樓主要對象並非一般市民，也不是普羅大眾可以負擔，新樓只是地產商、地產代理謀取暴利的工具。為市民安居樂業考慮，從來不是地產商的所為，配合弱勢政府，更促成地產霸權。事實上，「合適的樓宇」已絕跡市場多時。

地產商、地產代理當然期望土地供應增加，好等他們有新樓盤落成增加收入。政客為爭取無知市民的認可、支持，對政府推波助瀾，實為地產霸權的支持者，令市民依舊難以置業。供應不足，不是單單增加土地供應便能解決，如同美國量化寬鬆政策無法把貨幣帶入經濟體系一樣，不治標不治本。

事實上，土地供應不足的問題雖然存在，但並沒有劇烈的惡化。惡化的是需求問題。

然而把樓價上升全歸究於內地人又是太簡單的說法，群眾謬誤甚多，專家似是疑非，令人無奈。 (續)

樓宇設計大變局(二) - 露台篇

話說屋宇署新的作業備考(Practice Notes)，對建築面積豁免的標準大為調整，前文淺談了此改動對未來停車場設計的影響，本文將集中對露台的分析。

露台篇

估計轉變：露台面積縮少，露台數目減少
原因：
舊措施對露台建築面積的豁免為2平方米或該住宅單位實用面積的4%，總豁免上限為5平方米；新措施的露台豁免建築面積則為1平方米或該住宅單位實用面積的2.5%，總豁免上限為3平方米。露台以往不計入總建築面積的時代將會完結。

露台豁免建築面積原意為改善住宅設計，鼓勵發展商提供露台這類型的綠色設施，上述改動使發展商以露台來「發水」的比例減少，過大的露台更會增加發展商的成本。面積過細的露台則會對設計構成不便，取消露台或許在某些項目更具成本效益。

隱憂：
露台的大小或供應或多或少取決於市場要求，雖然部分露台計入建築面積將會減少發展商的利潤，但其費用終究會由買家承擔。未來樓宇設計有機會走兩極化路線：一是發展商走高檔次路線提供大露台並提高樓價，二是發展商會開發「精品」住房一類樓宇，取消提供露台。

無論如何，此二發展路向均對樓市整體發展並不健康。當局實際執行此例時應先確定露台的真正價值何在，著重對用家而言的重要性。過大的露台是否能提升住屋質素？露台對細少的單位的意義何在？

雖然新措施留下靈活空間供不同情況使用，但當局必須小心靈活處理及無稜兩可只有一線之差，新措施的取態尚欠明確方向，或多或少暴露了規劃政策前未有充份研究。

樓宇設計大變局(一) - 停車場篇

屋宇署最近公布新的作業備考(Practice Notes)，對建築面積豁免的標準大為調整，會否為現在新樓的大會所、大裙樓、大窗台設計畫上句號？

停車場篇

估計轉變：地下停車場興起
原因：
由於舊措施中的停車場面積並不計算在總建築面積內，發展商可透過提供車位出租出售賺取利潤，除建築成本外可謂無本生利。此安排造成了不少近年落成樓宇有大裙樓設計，發展商一方面可升高住宅單位以提供售價，一方面可安排大量車位，可謂一箭雙鵰。

然而，新措施規定，設在地面的停車場只可豁免 50%建築面積，換言之地面停車場面積愈多，可豁免的建築面積愈少。發展商必須在50%建築面積的支出及收入上衡量，這極有可能令他們增加地下停車場及控制車位數目以進行「最大發水」。

隱憂：
香港地下情況未必適合地庫建築，特別於市區重建項目，地下停車場基本上是不可能的任務。作業備考亦因此留下伏筆，指出如該發展技術上不能做到地下建設，便可獲屋宇署豁免停車場面積。雖然此為條例留下靈活性，卻意味發展商仍可借停車場繼續「發水」。

此外，地下建設造價成本高昂，除非回報非常可觀(例如地庫商場)，否則發展商一般應維持地面停車場設計，又或是大減車位數目。果真如此，便証明此條例力度大為不足，50%的豁免無法規管發展商的「發水」。

估計轉變：電動車設備增加
原因：
由於作業備考明確指出提供電動車差電等設施將會獲建築面積的額外豁免，此將大大提高發展商提供相關設施的興趣。

隱憂：
節能、環保一向不是發展商建設的主調。以額外豁免建築面積為利誘，必須配合嚴格及詳細的規管，否則必然出現大批電動車設施不當、低使用率、浪費能源、不良競爭等情況出現，最終未能成功普及電動車的使用。

香港電動車發展基於不同原因頗為遲緩，電動車的供電設施、技術更是這兩年才引起討論。技術發展初段便大規模鼓勵新落成樓宇提供此設備，除未必有相關需求，亦可能做成設施錯配。