樓價還會再高嗎？破解謬誤(二)

樓價居高不下，供應問題上回已作淺談。增加土地供應並不能為普羅大眾帶來安居樂業的希望，只是政客、地產商混淆視聽的技倆。土地再多，也沒有合適的樓宇供應。需求層面這些年發生的變化，「專家」們又如何演繹呢？

國內富豪刺激樓價的謬誤

很多人認為國內富裕一群來港買樓，於是便帶動樓價上升。這是過份簡單的說法。坦白而言，國內富豪買的豪宅，我們這些平民百姓買得起麼？

樓宇的價格除了看供求，我們還要弄清市場問題。一手樓市場、二手樓市場及豪宅市場，根本屬於不同的世界。市場間或會呈現類似的波幅走勢，但每個市場發生的故事均有自身的原因。

國內經濟富起來，資金充裕，流動量大，小部份資金流入了本港豪宅市場，亦就是所謂有錢的內地人在港置業。由於資金的流入史無前例，豪宅需求急升，豪宅放售尺價創新高可想而知。

這與大眾關注的一、二手樓市並無直接關係。

問題是，由於豪宅市場求過於供，又存在龐大利潤，地產商又怎會安於現況？為了獲取最大利潤，地產商惟有把他們手上的地塊全發展為豪宅，普通供市民居住的一手樓宇又怎會令他們有興趣？於是，不少地理位置不佳的用地被硬描繪成豪宅地段，大角嘴的舊區被打造成西九新天地、將軍澳的堆田區被喻為香港東千億發展、「假豪宅」、「精品住房」應運而生......

事實上，所有住宅樓宇的建築成本並不會相差很遠。一個尺價約港幣6,000元的單位，建築成本大約只佔其30%，扣除廣告、行政開支，利潤超過其50%；一個尺價約港幣20,000元的豪宅，建築成本需較多，但佔其尺價只有10%左右，利潤更高。

可想而知，一手市場的樓宇已「升級」成為豪宅市場，雖然和傳統真正的豪宅比較，這些「假豪宅」並不入流，但其價格確消化的部份內地富豪需要，嚴格來說，一手市場已不是大眾以往所指的一手市場，因其已投身豪宅市場行列。哪我們關注的樓宇市場發生甚麼事呢？

(續)