樓價還會再高嗎？破解謬誤(三)

上回談及一手市場供應轉型，令真正「合適的樓宇」供應大減。樓價高企又回到簡單的原則上：供應與需求。移除了對不同市場的混淆、對供應不足理解的謬誤，專家們實際對此市民關心的市場也有各種奇怪說法。

投資者推高樓市的謬誤

根據2011年人口普查數據﹐香港60%的房屋擁有者並無住房按揭貸款﹐業主自住率也從2006年的73%降至2007年的70%。投資者確實對樓價起了升溫作用。然而，要令到樓價可以長時間居高不下，則需要大量並持續的資金投入。

香港的投資者故然資金充裕，但於額外印花稅的推行下已稍為壓止。然而，樓價升幅持續，足以証明資金的流入並不單從香港投資者身上。事實上，投資者資金除非極度充裕，而可選擇的投資工具又十分不充，否則要持續數年貫注資金於樓市的說法略為牽強。

於是，有專家指出投資者的資金主要來自內地，因為內地正是樓市、股市調控之時，內地人「有錢無地方駛」，香港樓市正事資金缺口。此說法有其道理，但如早前所述，有龐大資金的都已去了豪宅或「假豪宅」市場，難到他們也要投資二、三十年的二手舊樓？

事實是，維持樓價於高水平的是持續的需求。

持續的需求沿自持續的購買力。哪裡來的這股購買力？其實，樓市自2007年金融海嘯後斷斷續續的上升，各位如有印象，每年接近年尾總會有一批專家、評論員預測樓市即將到底、即將下調。有意置業人士為了爭取最低價入市，有由買變租，有等了又等，不覺累積了一股購買力。這股購買力大部份來自首次置業人士，這班等無可等的人終於慢慢的入了市，也持續的支持了樓價。

此外，兩地交流頻繁，大量內地人已在港就業或定居。這批人未達至富豪的情度，卻是國內中產一族，他們有意在港置業，資金能應付首期，並以住房按揭貸款買樓。這批內地人以自住為多，當中有大學學生、大學教授、專業人士、金融從業員，當然，自住之餘部份人更會投資，結果又形成一股購買力。

這由所謂「用家」支持下的市場，樓價難以大跌，因為需要置業的人終究會覺得不能一拖再拖，而「被迫」入市。有一定的支持力，是否指樓價便只升不跌呢？這又可以在下回再談。