樓價還會再高嗎？破解謬誤(一)

香港房價近來屢創新高，一宗又一宗的成交個案反映樓市上升趨勢。位於半山的太古物業OPUS更以天價港幣4.7億元(合6,100萬美元)成交﹐每平方尺約為75,800港元。

所謂的「專家」又紛紛預測香港樓市升跌，有市場人士指樓價已升至過高水平，必會下調、有金融專才指樓價計算通脹後並不昂貴，長升長有、政客抽水指斥政府壓抑樓價政策反推高樓市、地產代理、傳媒乘亂再跑出說三道四，所謂的分析又有何分析呢？

供應不足的謬誤
樓價的升幅源自簡單的供求關係，供應不足，需求過大，均會做成樓價上升。這是人人皆知的道理。然而，香港樓市的所謂供應不足，並非地產商所指的土地供應不足。土地供應固然影響樓價，但土地供應充足亦不能保證市場有足夠「合適的樓宇」出售。所謂「合適的樓宇」，就是指一般香港市民可以負擔用以自住的樓字。

這些年，新落成的私樓主要對象並非一般市民，也不是普羅大眾可以負擔，新樓只是地產商、地產代理謀取暴利的工具。為市民安居樂業考慮，從來不是地產商的所為，配合弱勢政府，更促成地產霸權。事實上，「合適的樓宇」已絕跡市場多時。

地產商、地產代理當然期望土地供應增加，好等他們有新樓盤落成增加收入。政客為爭取無知市民的認可、支持，對政府推波助瀾，實為地產霸權的支持者，令市民依舊難以置業。供應不足，不是單單增加土地供應便能解決，如同美國量化寬鬆政策無法把貨幣帶入經濟體系一樣，不治標不治本。

事實上，土地供應不足的問題雖然存在，但並沒有劇烈的惡化。惡化的是需求問題。

然而把樓價上升全歸究於內地人又是太簡單的說法，群眾謬誤甚多，專家似是疑非，令人無奈。 (續)