樓宇設計大變局(二) - 露台篇

話說屋宇署新的作業備考(Practice Notes)，對建築面積豁免的標準大為調整，前文淺談了此改動對未來停車場設計的影響，本文將集中對露台的分析。

露台篇

估計轉變：露台面積縮少，露台數目減少
原因：
舊措施對露台建築面積的豁免為2平方米或該住宅單位實用面積的4%，總豁免上限為5平方米；新措施的露台豁免建築面積則為1平方米或該住宅單位實用面積的2.5%，總豁免上限為3平方米。露台以往不計入總建築面積的時代將會完結。

露台豁免建築面積原意為改善住宅設計，鼓勵發展商提供露台這類型的綠色設施，上述改動使發展商以露台來「發水」的比例減少，過大的露台更會增加發展商的成本。面積過細的露台則會對設計構成不便，取消露台或許在某些項目更具成本效益。

隱憂：
露台的大小或供應或多或少取決於市場要求，雖然部分露台計入建築面積將會減少發展商的利潤，但其費用終究會由買家承擔。未來樓宇設計有機會走兩極化路線：一是發展商走高檔次路線提供大露台並提高樓價，二是發展商會開發「精品」住房一類樓宇，取消提供露台。

無論如何，此二發展路向均對樓市整體發展並不健康。當局實際執行此例時應先確定露台的真正價值何在，著重對用家而言的重要性。過大的露台是否能提升住屋質素？露台對細少的單位的意義何在？

雖然新措施留下靈活空間供不同情況使用，但當局必須小心靈活處理及無稜兩可只有一線之差，新措施的取態尚欠明確方向，或多或少暴露了規劃政策前未有充份研究。