五大主題左右2013後市

大環境小投資： 五大主題左右後市

尚有兩天便踏入2013年，先祝讀者新年進步！明年投資該如何部署？筆者在此提出五大主題：
成熟經濟體增長呆滯──在高負債窒礙經濟增長的大環境下，展望明年美、歐、日的經濟增長將持續呆滯，美、日政府將不會亦不能推行類似歐洲的緊縮措施，意謂負債及財赤都不會改善；而整體歐洲則續受財困成員國拖累，核心國包括德、法、荷等將進一步跌近衰退邊緣。
量寬支撐新興股市──日本政府近期多番要求央行須採取更積極的無上限量鬆，事實上，當前多個地區包括美、歐及瑞士等已採納了類似的措施，新興市場及亞太區等與美元關係密切的貨幣，為保滙率穩定，其央行也被迫大量增加貨幣供應。可預見在成熟經濟體增長呆滯的前提下，各地央行主動或被動地推行寬鬆措施將在所難免。資金充裕抵銷了部份經濟面的利淡因素，股市尤以新興市場料獲承接，惟美、歐、日債務問題將間歇地帶來市場震盪。

通脹成新興市場隱憂

財政穩建利好新興債──全球增長動力仍在於新興市場，國基會預計新興經濟體明年增長5.6%，大幅高於成熟經濟體的1.5%。另外，新興國家財政穩健亦獲評級機構認同，今年印尼、菲律賓、土耳其、秘魯、南韓及哈薩克等先後獲調升主權評級；截至12月20日，新興債市整體回報近18%，表現比不少股市還好。在美歐日的零息政策下，資金料續流入新興債市，惟新興經濟的生產設備使用率相對緊張，通脹較易上升，此亦是明年新興市場一大隱憂。
「有息」貨幣仍具優勢──滙市重點將在於該貨幣有沒有利息、政府有沒有財政實力、經濟有沒有合理增長等基本因素。可預期相對美歐日這「印鈔區」，其他「非印鈔」及「有息」地區貨幣將被迫承擔大部份的升值壓力，展望年中過後，將有壓力以較進取的干預行動來還擊，全球競爭性貶值可期。

以實物資產對沖量寬──商品走勢會較商品貨幣複雜，貴金屬易受通脹刺激，在量寬加劇下料走勢較強，惟美歐央行干預價格的意圖越見明顯。油價則同時受經濟、通脹及地緣等因素影響，基本金屬較受經濟周期左右，農產品則對氣候及通脹敏感。因此較宜以一籃子的形式投資實物商品項目。

潘國光

大環境小投資： 財政懸崖主宰環球經濟

大環境小投資：財政懸崖主宰環球經濟

在今年的12月31日前，美國民主黨與共和黨必須要達成解決財赤的辦法，否則總值高達GDP約4個百分點的多項退稅措施，將會自動停止，而新的削減開支措施則會自動出現，即所謂的「財政懸崖」危機，相信屆時主要往以下三個方向發展：

1）在今年年底前，將目前的削減開支限期及退稅措施全面延續；
2）先達成臨時協議，待明年1月至2月才再談判；
3）談判破裂，政府被逼自動削減開支，稅率亦會被調高。

情況（1）的結果最佳，而情況（3）則為最差，也就是市場所說的「墮崖」，情況（2）的影響就介乎兩者之間。筆者認為，出現情況（1）及（3）的機會均較小。
除了財政懸崖之外，美國將於明年1至2月同時面對調高負債上限的問題。根據美國財政部的估計，債務於今年底及明年1月間觸及上限，但若利用過渡性收入來源填補，美國最遲於明年3月底前需處理債務上限問題，加上明年1月新任國會議員才會就職，因此留待明年首季一同處理兩大財政議題，會較為合理。

中國暫難放鬆銀根
中國十八大會議閉幕，領導層人事變動塵埃落定，近期內地最新公佈的經濟數據不俗，今年經濟增長要達標已非難事，故相信中國不會（亦無必要）在年底前大力放水。美國風災及財政懸崖等負面因素可能會在明年首季才陸續浮現，加上歐洲、日本經濟未有起色，如果中國在明年首季在擴大內需方面未能抵銷外圍衰退的影響，屆時就有機會推出放鬆銀根的措施。
惟短期而言，美國在政策及央行兩者的互相影響下，衍生出來的變數甚多，相信年底前，全球市場最大的風險將會落在美國身上。

美國大選過後，環球股市偏軟，由9月的高位至今，道指已下跌約8%，香港恒指亦下跌約5%，主要的原因，就是來自美國「財政懸崖」所帶來的不確定因素。

最近美國聯儲局有官員提出，要擴大量化寬鬆措施（QE）的規模，聯儲局會否在12月12日的議息會議中宣佈擴大量寬，也要視乎兩黨在財政懸崖問題上的談判進程。如果兩黨的談判遲遲未有曙光，不排除聯儲局會故意將擴大量寬的立場含糊其辭，增加市場的恐慌情緒，藉此向兩黨施壓，以逼使國會議員盡快通過實質的議案。

潘國光

陶冬「不再在香港買樓」

陶冬沽擎天六年賺逾倍

去年6月已在網上撰文，指「不再在香港買樓」的瑞信董事總經理兼亞太區首席經濟研究師陶冬，果然貫徹其睇淡觀點，近日身體力行把持貨6年的九龍站擎天半島高層單位，以貼市價1890萬元出售，賺1020萬元離場。陶冬昨日直言，樓市已陷入瘋狂狀態，自己不會「與瘋狂為伍」。

仍持一單位收租

據本報調查所得，陶冬06年以870萬元買入擎天半島2座中層E室，面積約1359方呎，遙望一號銀海，一直收租，租金為3.6萬元。近日陶冬落實以1890萬元沽出該單位，呎價1.39萬元，與市價相若。未計佣金及印花稅，賬面賺1020萬元，升117%。

雖然陶冬趁高位減持，但他並未有盡沽手上持貨。他現時仍持有擎天半島1座高層B室四房單位，約1667方呎，現以5.5萬出租，望西環景，該單位是在07年底以1805萬元買入。

「樓市步入瘋狂」

陶冬在09年中已預測本港樓市會觸底向上，至去年他才開始「轉view」，指樓價有見頂迹象，雖然不排除有「小陽春」，但在衡量風險後，決定不會再在香港買樓，只會減持。而陶冬工作的瑞信，則預測明年本港樓價會升5%。


陶冬昨日形容，本港樓市已進入瘋狂狀態：「我昨日把物業賣掉了。我喜歡去的一家台灣餐廳，最近要關門，因為租金由6萬加到22萬，已經太瘋狂！香港的樓價明天是升還是跌，我不知道，但我不會與瘋狂為伍，現時風險與回報已經不相稱。」


居住在香港已經18年的陶冬又概嘆，「真正的香港正逐漸消失」：「你們的奶茶、菠蘿油、牛腩麪正經歷『浩劫』，但我覺得這種發展是無法長期持續下去的。」


陶冬表示，雖無法預測樓價短線走勢，但相信暴跌是「無可能」，政府推出的措施對調控樓市並無實質幫助。他指香港單靠金融業「一好遮百醜」，當人民幣國際化時，香港習以為常的優勢將會消失，這是令人最擔憂的問題。

蘋果日報

量寬及地緣局勢推升滯脹

大環境 小投資：量寬及地緣局勢推升滯脹

近日全球市場開始對東海局勢起了關注，其中在港上市與中日貿易有關的股份更曾遭到拋售，而圓滙亦一度下滑，市場開始憂慮中日經濟合作及雙邊貿易將出現嚴重倒退。中日兩國在貿易上唇齒相依，加上適逢歐美經濟不景，一旦兩國爆發貿易戰或軍事衝突，勢將令兩國經濟陷入雙輸之局。

繼美歐啟動量寬之後，日本央行上周亦擴大了量寬規模。此外，美國總統大選進入倒數階段，有關其「財政懸崖」的協議限期亦同時進入倒數。筆者認為，未來3至6個月，幾乎所有足以影響市場的重要因素都圍繞着同一個主題，就是滯脹（Stagflation），即所謂經濟停滯性的通貨膨脹。

有關「財政懸崖」的爭論，在最樂觀情況下若達成協議，也會對美國明年經濟造成近一個百分點的收縮壓力，因此當「扭曲操作」在今年底完結之後，美聯儲將很有可能會把QE3每月的買債金額，由原來400億美元，增加至850億，甚至1000億美元，以彌補新增發債需要及抵銷經濟下行風險。

貴金屬價格料反覆向上

歐洲方面，西意兩國未來若如市場所料正式向歐盟求援，並啟動歐央行的買債計劃，該區經濟同樣會面對新的及持久的緊縮壓力。事實上，當前歐盟絕大部份的所謂救援方案對刺激經濟都起不了正面的幫助，未來一年包括核心國在內的經濟體一同跌入衰退的風險正在上升，歐洲實際上是以自身的經濟以及個別成員國的政局風險，來換取延後歐元解體的時間。

筆者重申，未來6個月的資產配置該充分考慮上述滯脹的因素，股債該盡量以全球性的工具佈局，全球性的好處在於分散了全球的地緣及貨幣風險，而其間非美元、非歐元及非日圓的貨幣看漲，將抵銷部份因經濟放緩對企業盈利及信貸前景造成的打擊。

大宗商品之中，貴金屬、能源及農產品均與通脹及地緣風險有相當的敏感度。隨着美國總統大選逼近，有心人士或許會嘗試透過在期貨市場干預油價來間接遏抑汽油價的升勢，以便為選舉造勢。惟在量寬不斷，以及中東及東亞地緣局勢緊張的情況下，大宗商品尤以貴金屬價在未來的一段長時間料將持續反覆向上，從而令其他商品價格出現進一步回落的空間降低。

潘國光

黃金狂牛快衝1800美元

黃金狂牛快衝1800美元

環球央行相繼放水刺激經濟，令市場憂慮通脹升溫及美元轉弱，推動現貨金價格連升5周至近7個月新高；市場預期金價的升勢未完，其中巴克萊資本預期金價將於第四季升至每盎斯1810美元。不過，油價表現則未受推動，紐約期油下跌4日後雖見回升，但仍未能收復本周初的失地，兩類商品走勢兩極。

美國聯儲局推出第三輪量化寬鬆措施（QE3），另歐洲央行及日本央行亦推出放水計劃，以刺激經濟。投資者紛紛買入黃金，以對冲通脹及弱勢美元，推動黃金需求及價格，現貨金周五收報每盎斯1773.1美元。Atyant Capital基金經理Pratik Sharma表示，由於各國政府注入大量資金刺激增長，通脹憂慮重燃，投資者轉投黃金市場。

油價大跌後反彈
美銀早前維持現貨金於明年第二季達每盎斯2000美元的預期，並進一步預測2014年底可達每盎斯2400美元；德銀亦預期明年第二季現貨金將升至2000美元；摩根士丹利則預測明年平均金價為每盎斯1816美元。

本周初有消息指沙地阿拉伯願意向市場供應更多石油，令油價下跌。紐約期油連跌4日後，周五走勢反覆，最終收市升逾1%，報每桶92.89美元，但按周計仍跌6.17%，為逾3個月的最大按周跌幅。倫敦布蘭特期油周五亦升1.26%，全周計則跌4.5%。

市場普遍預期金價升勢未止，其中巴克萊資本預期，現貨金將於第四季升至每盎斯1810美元，而2013年平均價格更升至每盎斯1860美元。巴克萊指，黃金相關的交易所交易產品持有黃金續創新高，加上實際負利率情況持續，吸引投資者轉投黃金市場，支持金價上揚。

蘋果日報

QE3與中國經濟

QE3對中國經濟利好與利空

1、短期人民幣升值不利出口，但長期看歐美經濟企穩，促進中國出口增長和經濟增長。

2、加大輸入性通脹壓力，增大滯脹可能性，但現階段物價上漲壓力尚小。

3、短期國際資本重新由美歐流向新興市場國家，緩解資本外流壓力，但要防範大規模熱錢流入衝擊中國宏觀經濟。

4、外匯儲備貶值風險增大。

5、短期人民幣匯率面臨升值，減緩了今年以來的貶值壓力，但升值對出口造成衝擊。

6、推動資產價格上漲，房地產價格反彈風險大，股市受利好影響小。

環球放水 中國外儲貶值

如今美國再開印鈔機「放水」將帶來全球新一輪流動性氾濫，中國作為美國的最大債權人，也必將為QE3帶來的美元貶值而買單。

中國政法大學資本研究中心主任劉紀鵬就測算，QE3將造成美元貶值，美元每貶值1%，中國將損失150—200億美元。美聯儲印票子買的債和中國人拚命出口創匯買的美債一樣在市面流通，美元貶值也就由全世界持有美元的國家和人民買單。」 到今年6月末，中國外匯儲備餘額為3.24萬億美元，其中約7成為美國國債。另外，中國還持有相當數量美國兩房債券。

文匯報

環球透視：崖上的QE

環球透視：崖上的QE

2012年09月17日
美國聯儲局上周四終推出萬眾期待的QE3，單從環球市場的反應來看，實在是一片歌舞昇平。
不過，最近美國《華盛頓郵報》轉載上世紀因揭發「水門事件」而聲明大噪的記者伍德沃德（Bob Woodward）新書《The Price of Politics》的部份內容，大爆去年8月初美國「AAA」主權評級被標普調低之前，民主共和兩黨的國會領袖就提高債務上限，與總統奧巴馬及其他人展開拉鋸戰的內幕。
令人意識到雖然事件已相隔一年，但因其造成的財政懸崖（Fiscal Cliff）卻已突然近在咫尺。
這個懸崖能令儲局QE3的威力大失，更甚的是有機會令復蘇中的美國經濟陷入衰退，是未來環球經濟及股市的主要隱憂。美國依仗美元是國際儲備貨幣的地位，多年來先洗未來錢令國家債台高築，財政懸崖其實應該一早出現，只是因為金融海嘯令本身一些應已到期的稅務優惠得以延長；而美國去年的發債總額已到達14萬億美元的上限，政府要提高發債上限才能繼續營運，但前提是國會要求政府訂下嚴苛的削赤方案。

去年國會經多番阻滯後，終於通過《預算控制法案》，由兩黨議員合組委員會，目的是要在未來10年共削赤1.2萬億美元。為了令委員會有大刀闊斧削赤的動力，法案更規定前總統布殊年代的稅務減免優惠將於今年尾失效，而因海嘯而推出的入息稅寬免及緊急失業救濟金，亦會於同一時期屆滿到期。

恐變第二個希臘

美國一旦墮崖，後果相當嚴重。事實上，憂慮財政懸崖於兩個月後到臨，已開始損害企業信心，而經濟賴以增長的消費活動，亦會因消費者不敢消費而萎縮。

美國國會預算辦公室早前預期，法案將令現時經濟增長1.7%的美國即時陷入衰退，政府開支大縮將令國內生產總值（GDP）拖低4個百分點，相信聯儲局最關心的失業率亦會因此勁升。這個情況尤如歐豬國之中的希臘，經濟在無力增長的情況下，政府開支被迫大縮，讓該國經濟陷入惡性循環的蕭條之中。

雖然財政懸崖屬政治問題，大同估計最後議員們有頗大機會繼續延長部份稅務優惠，但一旦未有正式結果，都只會繼續困擾投資者、企業及消費者，拖着美國經濟的後腿。難怪儲局主席伯南克在推出QE3亦警告，必須要正視財政懸崖的問題，否則儘管QE3無上限，但救市力度卻十分有限。

蘋果日報

QE3了 下一步又如何？

美國經濟及失業情況持續不明朗，美聯儲決定推出第三輪量化寬鬆政策 QE3。潘多拉盒子再次打開，一國政策，全球同受，QE3是福是禍？下一步又如何？

有別於以往的QE或OT(Operation Twist 扭曲操作)，第三輪量化寬鬆並無投入總規模與時間限制，措施生效「直至美國就業情況取得顯著改善為止」，如同無上限無止境的印鈔，市場亦不會再憧憬或聽到有QE4的出現，此非常規的貨幣政策，延續經濟泡沫的時間，長遠而言更令全球走進不能避免的災難。


1）匯價戰爭 全球蕭條

美聯署採用了增加貨幣供應的最直接方法：印鈔，此舉促使美元大幅貶值，以爭加美元在市場上的競爭力，間接利好美國進出口業及內部經濟；不管此舉成效如何，各國匯價因而被推高，美國自身問題嫁禍別國，各國要不默默承受，要不就一、入市干預匯價、二、齊齊推行量化寬鬆政策。QE3令美國為市場投入上萬億的資金，歐盟、英國、中國、日本等事實上也在從事大規模的量化寬鬆行動。無論如何，結果是匯率異常波動，出入口貿易風險激爭，全球經濟難免進入一段混沌蕭條時期。


2）美元氾濫 政局動盪

經濟、政治一向唇齒相依。美元過剩，把自身金融問題輸出全球，國際社會對美元的信任已不復當年。美元現作為結算貨幣，伯南克仍能舞刀弄劍，試圖令總統選舉前美國經濟不致進入幽谷，但各國勢必另起爐灶，如中國與主要貿易伙伴已同意以人民幣作為交易貨幣，各國亦必醞釀管制美元，親美及反美陣形的角力、各國保護主義的抬頭將令環球政局更加緊張，為經濟衰弱的情況雪上加霜。那些曾鼓勵全球一體化的專家亦將深明「未見其利，先見其害」的道理。


3）復甦假象 投資陷阱

QE3一出，避險資產價值上升，股市等投資產品價格亦抽升，似為過去一年的投資不明朗氣氛暫劃上句號。未來數月，我們將見股市、期市、樓市表現穩步上揚，然而知情人士都明白此將會是「回光反照」式的復甦：美國印鈔使財赤徹底惡化，奧巴馬為選舉粉飾廚窗，減稅提高福利會令美國到達所謂的「財政懸崖」，美國將進入新蕭條，全球復甦的泡沫會伴隨一籃子的壞消息一塊爆破...... 投資老手會樂意形做復甦氣氛，最後一搏而抽身，但一般投資者無可避免會再次成為犧牲品。


4）百物騰貴 民變四起

此話與中國改朝換代前甚似，卻無誇張之意。印鈔致貨幣貶值是大家都明白的道理，也是從古到今不斷發生之事。所謂價格上漲，實為銀紙價格下降。禍不單行，各國2009年後各式各樣的印鈔行為，配上愈趨頻繁的自然災禍、極端氣候，以致糧食失收；天然資源有限，再生能源等長線開發科技於急功近利的社會進展緩慢，已來不及補充石油能耗損性資源的流失；民生基本所需將受到史無前例的衝擊。民怨四起，一國之力卻十分有限，抗議、暴亂、政變必將四起，全球必須有前所未有的決心及對策才能有所轉機。


5）全新體制 全新秩序

全球性的經濟問題引發災難性的結果，早在七十年代美元獨大、八十年代金本位的廢除、九十年代華爾街主義已埋下伐線。二千年起各國的銀行家為謀取暴利下推出各種衍生工具，令金融過剩更致千蒼百孔。各國政府已由一向推崇的自由經濟主義，變成政府主導市場，美聯署更成為全球最專制的金融控制機制之一，實在諷刺。災難由道德、制度的衰敗開始，亦將由改革的力量結束。世人將目睹全球巨變，卻是漫長而痛苦的時代。全球將追尋全新的體制思想，渴望改變能使世界走出谷底。


QE只是環球經濟演變的小故事，但也不失為一個節點，讓大家思考自由經濟下金融家、銀行家、各國政府都做了甚麽事。是制度的腐敗？是道德的淪亡？苦難的日子確使人無奈，但能夠化苦難為祝福將是新一代人的信念、任務。各位共同努力﹗

美國推QE3

美國推QE3道指升百點

2012年09月14日

【本報綜合報道】美國聯儲局公開市場委員會（FOMC）經過一連兩日議息後，終於公佈萬眾期待的第三輪量寬措施（QE3）。儲局在議息聲明中，除將維持超低息承諾的時間由2014年底，延長至2015年中之外，更宣佈由周五開始、以每月斥400億美元的速度，額外買入機構按揭抵押證券（Agency MBS）。

每月400億美元買債

儲局更表明，若勞工市場展望未能達標，將會不斷買入機構債，同時會使用其他政策工具，直至有關指標回復至合理水平，即早前預期的開放無上限買機構債，規模及形式均符合市場預期。

與此同時，儲局會繼續進行早前已延長的扭曲操作至今年底。儲局此舉尤如無完結日期的QE3，預料至今年底會為儲局資產負債表每月增加850億美元長期資產。

美國聯儲局的基準利率亦會繼續維持於0至0.25厘區間不變。今次議息聲明在會上以11票贊成，1票反對獲得通過。

消息公佈後，美股反覆向上，道指最多曾升112點至13445點。美股收市前3小時（本港今晨1時），道指升89點，報13422點；標普500指數及納指分別升9點及22點，報1446點及3136點。美國10年期國債孳息升7點子，重上1.8厘水平，最高見1.8308厘。美匯指數則繼續徘徊在79水平，現貨金價升1%，至每盎斯1751美元。

美國勞工部昨公佈，美國上周首次申領失業救濟人數意外增加1.5萬，至38.2萬人，市場原預期數字為37萬人；較準確量度市場狀況的四周平均亦增加3250人，至37.5萬人；持續申領救濟人數則減少4.9萬，至328.3萬人。

勞工部同時公佈，當地8月生產物價指數（PPI）按月升1.7%，為逾三年以來的最大升幅，市場原預期上升1.1%；另外，上月核心PPI按月上升0.2%，符合市場預期的上升0.2%。PPI按年數字亦超出市場預期，報2%，市場原預期按年升1.6%。

在聯儲局公佈議息結果前夕，一向看好美債、並指儲局推QE3事在必行的「債王」格羅斯（Bill Gross）旗下的總回報基金（Total Return Fund），上月竟將持有的美國國債倉位削三分一。截至8月底美債持倉比重由前月底的33%降至21%。

蘋果日報

戰略石油儲備

近日油價攀升，打從有印象起，國際油價升多降少，遇上天災、戰爭更可屢創新高。油價分析不少，今天專題看看石油儲備。

世界各國不少政府設有一定的石油儲備，石油作為提供能源的重要材料，具有極高的商業價值。眾所周知，石油日漸短缺，影響油價的除了是日增的需求，還有有限的供應。除了需求及供應，當儲備達至一定數量時亦能影響油價。

美國政府的戰略石油儲備（Strategic Petroleum Reserve，SPR）屬全球最大戰略石油儲備。根據蘋果日報資料，截至2012年6月30日，SPR存有6.96億桶原油，足夠美國消耗80日。SPR分別儲存在德州及路易斯安那州海灣沿岸的地下鹽洞，儲備量上限為7.27億桶，平均儲存成本為每桶30美元。

SPR由成立至今只動用過三次，分別於第一次波斯灣戰爭、05年颶風卡特里娜吹襲墨西哥灣，以及去年6月國際能源組織（IEA）為協助全球復蘇，宣佈釋放共6000萬桶原油。SPR在該次釋出原油量佔逾半，共3064萬桶，餘下則由IEA成員國提供。
由於美國並非主要產油國，其產出的石油並不能自給自足。主要能源需要依賴它國等同國家受制他人，嚴重威脅至國家安全。故此，石油除了有商業價值，亦有戰略價值。

在美國法律下，當經濟、外交政策及安全理由等因素，導致石油供不應求情況時，SPR就能緊急釋放石油儲備。此安排令美國擁有調整油價的能力，亦可以手上的石油作靈活的外交工具。然而，在過往油價暴升的日子，美國政府並不主張以石油儲備控制價格，國家安全較幫補民生更為重要，無奈但無可口非。

各國為自身利益，增石油儲備，或控制輸出石油的舉動，已漸對全球經濟進行損害。保護主義抬頭，令全球資源無法再有效的運用，過往不少學者推崇的全球一體化於未成功之時，已開始被破壞。儘管各人無法接受世界正走回頭路，自私自利的風氣正充斥各國，並日漸顯注。

生於這多變的時代，我們又如何自處呢？

樓價還會再高嗎？破解謬誤(三)

上回談及一手市場供應轉型，令真正「合適的樓宇」供應大減。樓價高企又回到簡單的原則上：供應與需求。移除了對不同市場的混淆、對供應不足理解的謬誤，專家們實際對此市民關心的市場也有各種奇怪說法。

投資者推高樓市的謬誤

根據2011年人口普查數據﹐香港60%的房屋擁有者並無住房按揭貸款﹐業主自住率也從2006年的73%降至2007年的70%。投資者確實對樓價起了升溫作用。然而，要令到樓價可以長時間居高不下，則需要大量並持續的資金投入。

香港的投資者故然資金充裕，但於額外印花稅的推行下已稍為壓止。然而，樓價升幅持續，足以証明資金的流入並不單從香港投資者身上。事實上，投資者資金除非極度充裕，而可選擇的投資工具又十分不充，否則要持續數年貫注資金於樓市的說法略為牽強。

於是，有專家指出投資者的資金主要來自內地，因為內地正是樓市、股市調控之時，內地人「有錢無地方駛」，香港樓市正事資金缺口。此說法有其道理，但如早前所述，有龐大資金的都已去了豪宅或「假豪宅」市場，難到他們也要投資二、三十年的二手舊樓？

事實是，維持樓價於高水平的是持續的需求。

持續的需求沿自持續的購買力。哪裡來的這股購買力？其實，樓市自2007年金融海嘯後斷斷續續的上升，各位如有印象，每年接近年尾總會有一批專家、評論員預測樓市即將到底、即將下調。有意置業人士為了爭取最低價入市，有由買變租，有等了又等，不覺累積了一股購買力。這股購買力大部份來自首次置業人士，這班等無可等的人終於慢慢的入了市，也持續的支持了樓價。

此外，兩地交流頻繁，大量內地人已在港就業或定居。這批人未達至富豪的情度，卻是國內中產一族，他們有意在港置業，資金能應付首期，並以住房按揭貸款買樓。這批內地人以自住為多，當中有大學學生、大學教授、專業人士、金融從業員，當然，自住之餘部份人更會投資，結果又形成一股購買力。

這由所謂「用家」支持下的市場，樓價難以大跌，因為需要置業的人終究會覺得不能一拖再拖，而「被迫」入市。有一定的支持力，是否指樓價便只升不跌呢？這又可以在下回再談。

樓價還會再高嗎？破解謬誤(二)

樓價居高不下，供應問題上回已作淺談。增加土地供應並不能為普羅大眾帶來安居樂業的希望，只是政客、地產商混淆視聽的技倆。土地再多，也沒有合適的樓宇供應。需求層面這些年發生的變化，「專家」們又如何演繹呢？

國內富豪刺激樓價的謬誤

很多人認為國內富裕一群來港買樓，於是便帶動樓價上升。這是過份簡單的說法。坦白而言，國內富豪買的豪宅，我們這些平民百姓買得起麼？

樓宇的價格除了看供求，我們還要弄清市場問題。一手樓市場、二手樓市場及豪宅市場，根本屬於不同的世界。市場間或會呈現類似的波幅走勢，但每個市場發生的故事均有自身的原因。

國內經濟富起來，資金充裕，流動量大，小部份資金流入了本港豪宅市場，亦就是所謂有錢的內地人在港置業。由於資金的流入史無前例，豪宅需求急升，豪宅放售尺價創新高可想而知。

這與大眾關注的一、二手樓市並無直接關係。

問題是，由於豪宅市場求過於供，又存在龐大利潤，地產商又怎會安於現況？為了獲取最大利潤，地產商惟有把他們手上的地塊全發展為豪宅，普通供市民居住的一手樓宇又怎會令他們有興趣？於是，不少地理位置不佳的用地被硬描繪成豪宅地段，大角嘴的舊區被打造成西九新天地、將軍澳的堆田區被喻為香港東千億發展、「假豪宅」、「精品住房」應運而生......

事實上，所有住宅樓宇的建築成本並不會相差很遠。一個尺價約港幣6,000元的單位，建築成本大約只佔其30%，扣除廣告、行政開支，利潤超過其50%；一個尺價約港幣20,000元的豪宅，建築成本需較多，但佔其尺價只有10%左右，利潤更高。

可想而知，一手市場的樓宇已「升級」成為豪宅市場，雖然和傳統真正的豪宅比較，這些「假豪宅」並不入流，但其價格確消化的部份內地富豪需要，嚴格來說，一手市場已不是大眾以往所指的一手市場，因其已投身豪宅市場行列。哪我們關注的樓宇市場發生甚麼事呢？

(續)

樓價還會再高嗎？破解謬誤(一)

香港房價近來屢創新高，一宗又一宗的成交個案反映樓市上升趨勢。位於半山的太古物業OPUS更以天價港幣4.7億元(合6,100萬美元)成交﹐每平方尺約為75,800港元。

所謂的「專家」又紛紛預測香港樓市升跌，有市場人士指樓價已升至過高水平，必會下調、有金融專才指樓價計算通脹後並不昂貴，長升長有、政客抽水指斥政府壓抑樓價政策反推高樓市、地產代理、傳媒乘亂再跑出說三道四，所謂的分析又有何分析呢？

供應不足的謬誤
樓價的升幅源自簡單的供求關係，供應不足，需求過大，均會做成樓價上升。這是人人皆知的道理。然而，香港樓市的所謂供應不足，並非地產商所指的土地供應不足。土地供應固然影響樓價，但土地供應充足亦不能保證市場有足夠「合適的樓宇」出售。所謂「合適的樓宇」，就是指一般香港市民可以負擔用以自住的樓字。

這些年，新落成的私樓主要對象並非一般市民，也不是普羅大眾可以負擔，新樓只是地產商、地產代理謀取暴利的工具。為市民安居樂業考慮，從來不是地產商的所為，配合弱勢政府，更促成地產霸權。事實上，「合適的樓宇」已絕跡市場多時。

地產商、地產代理當然期望土地供應增加，好等他們有新樓盤落成增加收入。政客為爭取無知市民的認可、支持，對政府推波助瀾，實為地產霸權的支持者，令市民依舊難以置業。供應不足，不是單單增加土地供應便能解決，如同美國量化寬鬆政策無法把貨幣帶入經濟體系一樣，不治標不治本。

事實上，土地供應不足的問題雖然存在，但並沒有劇烈的惡化。惡化的是需求問題。

然而把樓價上升全歸究於內地人又是太簡單的說法，群眾謬誤甚多，專家似是疑非，令人無奈。 (續)