全球物價飛升港樓價大落後

筆者喺7月12日「港紙貶值，樓價非如想像般高！」一文中比較樓價喺1997年以來經通脹調整及幣值變化後實質變化係幾多，發現以人民幣計算，本港樓價比1997年頂峰平一成六，以美滙指數計更低近二成！以上分析，係以購買力為出發點，無考慮到投資機會成本或民生因素，今日就從呢兩個角度，再為本港樓價算賬。

近日金價以拋離地心引力式飆升，到執筆時，已達歷史新高嘅1888美元，今年 升幅已達36%，大大跑贏股滙債等等資產類別，連今年戰績驕人嘅本港樓市（CCL升12%）都黯然失色！坊間有以「道指對金價」嘅計法評估黃金相對股市嘅價值，我哋當然亦可以用香港樓價對金價比例，衡量樓價平定金價貴也！

繼續以7月文章嘅方法，將1997年10月樓市頂點定為100點，再將樓價指數以金價計算，得出類似「金本位」嘅本港樓價指數【圖一】：原來除咗1998至99年嘅短暫反彈及2003至05年一小段時間，基本上本港樓價以黃金計價根本就未跑贏過，由1997年嘅100點直插到而家嘅18點！

更可觀嘅就係而家嘅樓價可以話返番去1989年2月嘅低位，甚至同1982年3月相去不遠【圖一紅虛線】。如果樓價喺呢個水平橫行，金價又重返當年高位（即圖一指數重返1983年9月嘅8.3低位），豈不是黃金仲要再升一倍有多？掉轉嚟講，如果金價而家開始橫行而樓價卻喺紅色虛線呢個技術位反彈，最大嘅阻力位應該係喺30點左右（藍色虛線），即2003年個底部及2006至07年個頂位所在。

唔理呢個係好事壞事，樓市以金價計豈非有六成上升空間？筆者唔敢預測金價去向，但係喺而家咁嘅價位都係比較鍾情於既有租金回報，供應又更缺彈性於掘地開礦嘅磚頭！

呢個投資判斷可獲得進一步確證【圖二】。君不見以油價計，本港樓價亦與以金價計一樣咁平：即由1997高峰勁跌八成二之巨！與此同時，本港樓價更平1997時嘅米價一半有多，即泰國米喺樓價僅返家鄉嘅時間內已漲價一倍！就連豬肉都唔放過我哋，由1997年到今日大升四成七，致令樓價相形見絀，跑輸二成七；最後，連茶葉都升值多過港樓，你話香港地產邊有泡沫呀？

全賴美國（以及各國政府）為保出口競爭力而祭出懲罰儲蓄慳儉美德嘅印鈔政策，令實物資產回報全線報捷；但係可憐嗰啲退休靠食老本嘅審慎理財一族，喺呢一役中全軍覆沒，衍生嘅社會副作用真係罄竹難書。呢場風暴仲喺度颳緊，各位真係要打醒十二分精神，自求多福也！

中天

環球透視：歐洲做主角主宰股市去向

環球股市上周表現令投資者看得目瞪口呆，波動程度的確是歷來罕見。然而有趣的是，所有壞消息，包括評級機構標普決定將美國降級和歐債危機有擴散迹象等等，都並非意料之外的事。但究竟是甚麼原因，令股市出現如此大幅度的上落？

本周市場的一大焦點，將是法國總統薩爾科齊及德國總理默克爾在巴黎的會議，預料二人會在會議上討論有關如何確切落實上月 21日在歐盟峯會上宣佈擴大歐盟金融穩定措施（ EFSF），以拯救希臘的細節，而這些細節，將會主宰環球股市未來一周的發展。

EFSF機制只為小國而設

而現時解決歐債危機的最大問題，正正落在 EFSF機制上。投資者已沒有耐性，逐一等待歐豬國家爆煲。上周歐股的表現，正好反映投資者認為， EFSF只能解決歐洲周邊國家的債務問題。

上月歐盟宣佈將會擴大 EFSF用途，包括可購入歐豬國債，遏抑這些國家的借貸成本。現時規模達 4400億歐元的 EFSF，設計上只是用以拯救希臘、葡萄牙及愛爾蘭等周邊國家。一旦危機擴散至意大利甚至是法國， EFSF根本無辦法及無能力作出任何拯救動作。

法國政府一度主張要擴大 EFSF的規模，但其實根本無助解決危機。由於 EFSF是要歐元區各國發債集資，擴大規模只會令成員國的負債急升。市場當然對法國這一建議投下反對票，致令上周不斷傳出法國「 AAA」評級有可能被降的傳言。事實上，意大利政府的債務總額，已相等於整個德國的國內生產總值（ GDP），根本就是「大得不能拯救」。

歐洲政策研究中心總監 Daniel Gros建議，歐盟領袖可考慮將 EFSF用作歐洲壞銀行的角色。若 EFSF變身成為一所銀行，歐洲央行便可作為 EFSF的後盾，讓 EFSF為財困國提供足夠資金，免令市場再次對 EFSF的規模及能力投不信任票，亦不需要發行令德國政客左右為難的歐元債（ Eurobond）。

美股升得太急遲來的調整

至於美國方面，憂慮雙底衰退並非新鮮事，除了經濟前景不明朗外，美股的暴跌，大同較傾向相信這只是一個遲來的調整。自美國標普 500指數於 09年 3月，跌至 676點見底後，在 25個月的升幅逾 100%，在 4月 29日升至 1363點的海嘯後高位。這般急劇的升幅非常罕見，對上兩次標普 500在兩年內翻一番，便要追溯至 1933年及 1935年。

歷史顯示股市升得急時跌得亦快，在 1935年那一次，標指在兩年升逾 131%，但隨之而來的跌浪，卻令這次升幅接近完全蒸發。

環球透視 李大同

居屋「推冧」樓價？

信報羅兄以史為鑑推論復建居屋對樓價的影響。從上圖可見，新增居屋數量不多的年間，樓價大幅飆升，1996年、1997年正是實例；及後停建居屋，樓價卻也沒因此下跌。為何要硬說居屋有助樓市降溫？

早已說過，居屋市場與一手樓、二手樓屬不同市場，興建居屋只是政治技倆，要叫人相信政客政府在努力為民請命。